內(nèi)容摘要：向來被視做“財大氣粗”而在歷次樓市調控中“豁免”的國資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在嚴厲的樓市調控之下，這一次也終于感受到了寒意。
　　向來被視做“財大氣粗”而在歷次樓市調控中“豁免”的國資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在嚴厲的樓市調控之下，這一次也終于感受到了寒意。
　　進入12月初，包括中信地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)等在內(nèi)的多家國資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均進入了年終總結的階段?！?a data-mid="154" href="http://news.beiykw.cn/caiwuwenku/1207.html">中國經(jīng)營報》記者了解到，與2008年調控造就的樓市低潮時國資房企集體抄底拿地不同，首創(chuàng)置業(yè)、中信地產(chǎn)等國資房企，均在內(nèi)部傳達了“收縮”與“謹慎購地”的精神。首創(chuàng)置業(yè)、中信地產(chǎn)等均將消化存量置于主要地位，同時，利用自身國有企業(yè)的整合資源能力，幫助存量的消化。在嚴厲的并無放松的調控之下，國有資本對于2012年的中國樓市，業(yè)已看空。
　　“向外”緊縮
　　“除非條件非常優(yōu)惠，在一線的核心城市，我們近期沒有新增土地的購置計劃，還是要看看下一步市場的情況，我們并不樂觀，但這和我們是不是國企沒有關系。”11月30日，中信地產(chǎn)一位不愿具名的高管向記者表示。這并非是中信地產(chǎn)一家的孤立情況。記者了解到，首創(chuàng)置業(yè)、招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)在對2012年的發(fā)展規(guī)劃中，對于土地購置，基本上都是持有保守策略。首創(chuàng)置業(yè)、招商地產(chǎn)兩家公司，已經(jīng)基本明確，明年一季度在一線核心城市以消化既有存量為主，不再新購土地。招商地產(chǎn)一位高管向記者證實，截至目前，招商地產(chǎn)沒有在北京新增購置土地的計劃。
　　這些企業(yè)盡管總部所在地不同，但均為國有資本背景。其中，中信地產(chǎn)為中信集團的全資子公司；招商地產(chǎn)的控股股東系中央直屬企業(yè)招商局集團。首創(chuàng)置業(yè)則是北京市屬國資的香港上市公司平臺。
　　這與2008年之后的樓市低潮期形成鮮明的對比。中國房地產(chǎn)學會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2008年全年北京土地成交記錄中，以所有制科目進行統(tǒng)計，國有資本控股企業(yè)的成交記錄占總成交記錄的67.13%，國有資本參股企業(yè)的成交記錄占總成交記錄的10.31%。兩者相加，2008年北京全年土地交易記錄中，國有資本占了總成交記錄的近80%。
　　以同樣的統(tǒng)計口徑，2011年1~11月，中國房地產(chǎn)學會對北京的同期土地成交數(shù)據(jù)也進行了統(tǒng)計分析，結果發(fā)現(xiàn)，國有資本控股或參股企業(yè)占1~11月北京土地成交記錄中占比總和為41.12%。而北京、天津、上海3大產(chǎn)權交易所掛牌進行股權轉讓房地產(chǎn)企業(yè)中，國有資本占比超過了52.3%。
　　終端“倒逼”
　　迫使國資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不同于2008年而采用收縮的“過冬策略”的，并非是信貸和銀根的緊縮，而是限購之下房地產(chǎn)銷售回款的“國民待遇”。在慘淡的市場成交面前，國資房企和民營開發(fā)企業(yè)一樣不能幸免。
　　中投聯(lián)達（北京）投資有限公司董事長楊少鋒曾仔細對比過2008年和2011年兩次市場低潮中國有資本房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的境遇與成因的不同。他告訴記者，“2008年的主要問題是銀根的問題，也就是錢的問題，民營的開發(fā)企業(yè)拿不到成本更為低廉的資金，所以感受到困難；而國有企業(yè)能夠拿到貸款，且成本相對低廉，即使銷售表現(xiàn)仍然相對平穩(wěn)，但只要項目運轉起來，就能夠收回資金，這使得國有企業(yè)在2008年以及之后的2009年中，逆市擴張。”
　　不過他認為，現(xiàn)在在資金方面，國資房企所處境遇與2008年并無太大不同——即大的資金面緊張，但國企仍能利用其自身優(yōu)勢獲得成本較低的資金，推動項目的正常運轉；不同表現(xiàn)在終端市場——即在項目正常運轉后，由于限購鎖定了需求的總量，最終無法形成銷售回款，進而使整個資金的運行無法形成一個閉合的鏈條。
　　“這樣的情況下，基本不愁融資的國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也不得不收縮，因為房子賣不掉，一切都無從說起。”中國房地產(chǎn)學會副會長陳國強表達了與楊少鋒類似的看法。
　　北京市房地產(chǎn)協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年前10個月，北京房地產(chǎn)銷售排行榜上領先的前10名中，國資背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)占據(jù)6席，其中包括首開、中海等企業(yè)。但是，以銷售套數(shù)和面積口徑進行計算，其平均銷售較2010年同期下降約50%.其在市場銷售一端承受的壓力由此可見。
　　與民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接采用價格策略促銷的單一思路不同，國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更多傾向于先整合內(nèi)部資源加快存貨消化的速度，也正因如此，在大幅降價的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，國資背景的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不多見。 #p#分頁標題#e#
　　中信地產(chǎn)品牌營銷部總經(jīng)理朱華越告訴記者，中信地產(chǎn)在這一方面首先采用的策略是先整合中信系統(tǒng)內(nèi)部的“客戶資源”，來對現(xiàn)有存量進行消化。朱華越表示，通過對既有客戶再購房實施購房優(yōu)惠等措施，可以直接鎖定一批改善型住宅的客戶，幫助現(xiàn)有項目消化存量。首創(chuàng)置業(yè)的策略也與之類似。北大資源和招商地產(chǎn)采用的方式則是通過自身掌握的社會以及招商資源，通過與地方政府談判中獲得足夠的優(yōu)惠籌碼，壓低自身的發(fā)展成本，來規(guī)避相應發(fā)展中的風險。
　　“由于北大資源隸屬于方正集團，在與地方政府的合作中，能夠具備一些獨具的優(yōu)勢，通過對前期規(guī)劃的介入和統(tǒng)一的一級開發(fā)城市運營，可以壓低我們的成本?！北贝筚Y源一位相關負責人向記者解釋。